בעלי דירה שניה בישראל עשויים להיות זכאים להחזרי מס משמעותיים, אך רבים אינם מודעים לזכויות אלו. רכישת דירה נוספת מלווה במיסים ובתשלומים שונים, וחלקם ניתנים להחזר בנסיבות מסוימות. ההתמצאות בחוקי המס המורכבים והמשתנים תדיר יכולה להיות מאתגרת, אך בהחלט משתלמת.
במאמר זה נסקור את כל ההיבטים הקשורים להחזר מס לדירה שניה בישראל, נבהיר מי זכאי, באילו נסיבות, וכיצד ניתן לממש את הזכות הזו. בין אם רכשתם לאחרונה דירה נוספת או שאתם מחזיקים בנכס שני כבר שנים, הבנת אפשרויות החזר המס עשויה לחסוך לכם אלפי שקלים.
החזר מס לדירה שניה בישראל מתייחס לסכומים ששילמתם כחלק ממיסוי הנדל”ן ושאתם עשויים להיות זכאים להחזרתם. בעת רכישת דירה שניה, משרד מיסוי מקרקעין מטיל מס רכישה בשיעורים גבוהים יותר מאשר ברכישת דירה ראשונה. כמו כן, בעת מכירת דירה שאינה דירת מגורים יחידה, עשוי להיות מוטל מס שבח.
החזר המס עשוי להתבצע במקרים בהם שילמתם מס ביתר, כאשר חישוב המס היה שגוי, כאשר נפלה טעות בהערכת שווי הנכס, או כאשר חל שינוי בנסיבות שזיכה אתכם בהפחתת מס. לעיתים, שינויים בחקיקה רטרואקטיביים יכולים אף הם להוות בסיס להחזר מס.
בשנים האחרונות, חלו שינויים משמעותיים בחוקי המיסוי הנוגעים לדירות נוספות בישראל, בעיקר במטרה לצנן את שוק הנדל”ן ולהפחית את ההשקעות הספקולטיביות. שינויים אלו השפיעו גם על האפשרויות להחזרי מס, והפכו את הנושא למורכב יותר עבור בעלי נכסים.
הזכאות להחזר מס לדירה שניה בישראל תלויה במספר גורמים וקריטריונים. ראשית, בעלי דירה שנייה אשר שילמו מס רכישה מוגדל ולאחר מכן מכרו את דירתם הראשונה בתוך תקופה מוגדרת (בדרך כלל שנה-שנתיים מרכישת הדירה השנייה), עשויים לבקש החזר של ההפרש בין שיעור המס המוגדל לשיעור הרגיל של דירה יחידה.
אנשים שרכשו דירה שנייה עבור קרוב משפחה מדרגה ראשונה (לדוגמה, הורים שרכשו דירה עבור ילדיהם) יכולים בנסיבות מסוימות להיות זכאים להחזר או להפחתה במס הרכישה. זכאות זו כפופה לתנאים ולמגבלות שונות, כולל התחייבות שהקרוב ישתמש בדירה כמקום מגוריו העיקרי.
עולים חדשים ותושבי חוץ נהנים מהטבות מיסוי ייחודיות ברכישת נכסים בישראל. עולים חדשים זכאים להקלות במס רכישה על דירה ראשונה ולעיתים גם על דירה שנייה, בהתאם לתקופת שהייתם בארץ. תושבי חוץ המשקיעים בנדל”ן בישראל כפופים למערכת מיסוי שונה, וגם הם עשויים להיות זכאים להחזרי מס בתנאים מסוימים.
מצבים משפחתיים כגון גירושין, ירושה או שינויים במצב המשפחתי עשויים להשפיע על הזכאות להחזרי מס. למשל, בני זוג שהתחתנו ולכל אחד מהם הייתה דירה קודם לנישואין, עשויים להיחשב כבעלי דירה יחידה לצורך מיסוי בתנאים מסוימים.
לקריאה נוספת: החזר מס שבח
בעלי דירה שניה בישראל יכולים לפנות למספר אפיקים של החזרי מס. המשמעותי ביניהם הוא החזר מס רכישה ששולם ביתר. מקרה שכיח הוא כאשר רוכש דירה שילם מס רכישה לפי תעריף של דירה שנייה, אך בתוך פרק זמן מסוים (לרוב 24 חודשים) מכר את דירתו הראשונה. במקרה כזה, הרוכש עשוי להיות זכאי להחזר ההפרש בין שיעור המס הגבוה ששילם לבין שיעור המס הנמוך המיועד לדירה יחידה.
טעויות בחישוב שווי הדירה הן מקור נוסף להחזרי מס פוטנציאליים. במקרים רבים, שמאות נדל”ן אינה מדע מדויק, ותיתכן הערכת יתר של שווי הנכס. אם תוכלו להוכיח באמצעות חוות דעת שמאי מוסמך כי שווי הדירה היה נמוך מזה שנקבע לצורך מס, תוכלו לתבוע החזר של הפרש המס ששילמתם ביתר.
שינוי ייעוד הנכס עשוי גם הוא להוות בסיס לתביעת החזר מס. אם רכשתם דירה למטרות מגורים ולאחר מכן שיניתם את ייעודה לשימוש עסקי (משרד, קליניקה וכדומה), ייתכן שתהיו זכאים להחזר מסוים, בהתאם לשינוי בסיווג הנכס ולחוקי המס הרלוונטיים באותה תקופה.
בעת מכירת הדירה השנייה, ייתכן שתחויבו במס שבח. עם זאת, חשוב לדעת כי ישנם מספר פטורים והקלות שעשויים לצמצם משמעותית את חבות המס או אף לבטלה כליל. לדוגמה, אם הדירה הייתה בבעלותכם מעל לתקופה מסוימת, או אם מדובר בדירת מגורים מזכה, ייתכן שתהיו זכאים להפחתה בשיעור המס או לפטור מלא.
תביעת החזר מס לדירה שניה בישראל מחייבת הליך מסודר ומובנה. ראשית, יש לזהות את סוג ההחזר לו אתם זכאים בהתאם לנסיבות הספציפיות שלכם. לאחר מכן, יש להגיש בקשה מסודרת למשרדי מיסוי מקרקעין באזור בו נמצא הנכס. חשוב להקפיד על הגשת הבקשה בתוך תקופת ההתיישנות החוקית, אשר עומדת בדרך כלל על 4 שנים מיום תשלום המס.
ההליך דורש הכנת מספר מסמכים חיוניים: טפסים רשמיים של רשות המיסים (בדרך כלל טופס בקשה להחזר/הקלה במס רכישה), העתקי חוזי הרכישה והמכירה של הדירות הרלוונטיות, אישורים על תשלומי המס, תלושי שכר או דוחות שנתיים להוכחת הכנסה (במקרים מסוימים), ואסמכתאות נוספות התומכות בטענותיכם להחזר מס. במקרה של סכסוך על שווי הנכס, תידרשו להגיש גם חוות דעת שמאי.
לאחר הגשת הבקשה, משרד מיסוי מקרקעין יבחן את המסמכים ואת הבקשה, וייתכן שיבקש השלמות או הבהרות. תהליך הבחינה עשוי להימשך מספר חודשים. אם הבקשה תאושר, תקבלו הודעה רשמית על אישור ההחזר, ובהמשך יתבצע התשלום לחשבון הבנק שציינתם.
כיום, רשות המיסים מאפשרת הגשה אונליין של חלק מהבקשות להחזר מס, מגמה שהתחזקה במיוחד מאז משבר הקורונה. הגשה דיגיטלית מאפשרת לעקוב אחר סטטוס הבקשה באופן שוטף ולקבל עדכונים בזמן אמת. עם זאת, במקרים מורכבים או כאשר נדרשת הצגה של מסמכים מקוריים, עדיין נדרשת הגשה פיזית במשרדי הרשות.
להשגת החזר מס מקסימלי בגין דירה שניה, תיעוד מדויק ומסודר הוא המפתח. שמרו על כל המסמכים הרלוונטיים לרכישה, למכירה ולשיפוצים משמעותיים שביצעתם בנכס. הוצאות שיפוץ והשבחת הנכס עשויות להפחית את מס השבח בעת המכירה, ולכן חשוב לשמור קבלות וחשבוניות על כל הוצאה רלוונטית.
טעות נפוצה היא פספוס תאריכי יעד חשובים. החמצת מועד אחרון להגשת בקשת החזר מס עלולה לעלות לכם אלפי שקלים. כמו כן, רבים אינם מתייחסים באופן רציני לשלב ההשגה על שומת המס המקורית, ובכך מאבדים הזדמנות להפחית את חבות המס עוד בטרם נדרשו לשלמה.
אל תמעיטו בערך הייעוץ המקצועי. עורכי דין המתמחים במיסוי מקרקעין, רואי חשבון ויועצי מס מכירים את רזי החקיקה והפסיקה העדכניות, ויכולים לזהות אפשרויות להחזר מס שאתם עלולים להחמיץ. אמנם ייעוץ מקצועי כרוך בעלות, אך ברוב המקרים החיסכון במס מצדיק זאת.
מקסום החזר המס מתחיל בבדיקה מקיפה של כל אפשרויות ההחזר. בדקו את הכדאיות של מסלולי פטור שונים, חישבו מחדש את המס תוך שקלול כל ההוצאות המוכרות, ובחנו האם חלו שינויי חקיקה שעשויים להשפיע לטובה על מצבכם. שימוש בפלטפורמות דיגיטליות כמו זו של Wintax Online יכול לסייע בבדיקת זכאות מהירה ויסודית להחזרי מס.
שאלה נפוצה היא האם רוכש דירה שנייה שמכר את דירתו הראשונה לאחר יותר משנתיים מרכישת הדירה השנייה זכאי להחזר מס. התשובה היא שככלל, החוק מגביל את אפשרות ההחזר לתקופה של 24 חודשים ממועד רכישת הדירה השנייה, אך ישנם חריגים בהתאם לנסיבות ולפסיקות בית המשפט.
רבים תוהים האם שיפוצים בדירה יכולים להפחית את מס השבח. התשובה חיובית – הוצאות ששימשו לשיפור הנכס והשבחתו (ולא רק לתחזוקתו השוטפת) יכולות להיחשב כחלק מעלות הרכישה, ובכך להקטין את רווח ההון החייב במס שבח.
שאלה שמטרידה רבים נוגעת לעדכוני חקיקה ולהשפעתם הרטרואקטיבית. בעוד שעקרונית שינויי חקיקה חלים מיום פרסומם ואילך, לעיתים בית המשפט קובע כי יש להחילם רטרואקטיבית במקרים מסוימים. זו סוגיה מורכבת שמצריכה התייעצות עם מומחה למיסוי.
נושא אחר שעולה תדיר מתייחס למקרים חריגים כמו ירושת דירה או קבלתה במתנה. ככלל, דירה שהתקבלה בירושה או במתנה נחשבת לדירה נוספת לצורכי מיסוי, אך קיימות הקלות מסוימות, בייחוד כאשר מדובר בהעברה בין בני משפחה מדרגה ראשונה ובנסיבות מוגדרות.
החזר מס לדירה שניה בישראל הוא נושא מורכב שדורש הבנה מעמיקה של חוקי המס ותקנותיהם. גם אם שילמתם מס רכישה מוגדל בעת קניית דירה שנייה, קיימות נסיבות רבות בהן תוכלו לקבל החזר משמעותי. מהמקרים השכיחים ביותר של מכירת הדירה הראשונה בתוך פרק זמן מוגדר, ועד למקרים מורכבים יותר של שינוי ייעוד הנכס או טעויות בהערכת שוויו – כל מקרה ראוי לבחינה מדוקדקת.
בעלי דירה שניה מוזמנים לבדוק את זכאותם להחזר מס באמצעות מערכת דיגיטלית מתקדמת כדוגמת זו של Wintax Online, המאפשרת בדיקה מהירה ומקיפה של 84 פרמטרים שונים לזכאות, כל זאת מבלי לצאת מהבית. עם 25 שנות ניסיון בתחום החזרי המס והחזר ממוצע של 10,400 ש”ח ללקוח, הגיע הזמן לבדוק את זכאותכם להחזר מס לדירה שניה בישראל.
זכרו כי לכל החזר מס יש “תאריך תפוגה” – תקופת התיישנות של 4 שנים בדרך כלל. אל תתמהמהו ובדקו את זכויותיכם עוד היום, כדי לא לפספס את ההזדמנות לקבל בחזרה כסף שמגיע לכם בדין.
הצוות שלנו ב-WINTAX מורכב מיועצי מס מקצועיים ומסורים שסייעו לעשרות אלפי משקי בית בקבלת החזרי מס גבוהים ממס הכנסה. עם שנים של ניסיון וידע עמוק בתחום, הצוות שלנו מתמחה במיצוי כל הזכויות וההטבות על מנת להשיג את התוצאה הטובה ביותר עבור לקוחותינו. אנו גאים להציע שירות אישי, מקצועי ואמין.
רשות המיסים
המוסד לביטוח לאומי
