מכירת נכס מקרקעין היא עסקה משמעותית בחיי רבים, אך היא מלווה בתשלומי מס שבח שלעתים קרובות גבוהים מהנדרש. אם מכרתם נכס ושילמתם מס שבח, ייתכן שאתם זכאים להחזר כספי משמעותי. החזר מס שבח הוא תהליך שבו רשות המיסים מחזירה לכם כספים ששילמתם ביתר בעת מכירת נדל”ן. בין אם מדובר במכירת דירה, קרקע או נכס מסחרי, פעמים רבות ניתן לקבל החזר על חלק מהמס ששולם.
במאמר זה נסביר מהו מס שבח, מתי יש לשלמו ובעיקר – כיצד ניתן לקבל החזר מס שבח. נפרט מי זכאי להחזר, איך מחשבים אותו, ואיך מגישים בקשה. תוכלו למצוא מידע על פטורים אפשריים, ניכויים מותרים ותקופת ההתיישנות להגשת הבקשה.
הבנה של הזכויות שלכם בתחום מס השבח יכולה להוביל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים. בדקו את זכאותכם להחזר מס שבח עוד היום ואל תוותרו על הכסף שמגיע לכם בדין!
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על הרווח (השבח) שנוצר במכירת זכות במקרקעין בישראל. החוק הרלוונטי הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג-1963, המגדיר את התנאים והכללים לחישוב המס ותשלומו.
מס שבח מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה (כולל הוצאות נלוות והשבחות) לבין מחיר המכירה, כאשר האחריות לתשלום המס מוטלת על המוכר. חשוב להבין שמס שבח נגבה בעת מכירת זכויות במקרקעין, גם כאשר מדובר בדירות מגורים, קרקעות, נכסים מסחריים ואפילו זכויות בנייה.
בשונה ממס רכישה המוטל על הקונה, מס שבח מוטל על המוכר. ישנם מצבים בהם ניתן לקבל החזר מס שבח ומס רכישה כאשר התשלום שבוצע היה גבוה מהנדרש על פי חוק. לדוגמה, כאשר נקבע שווי עסקה גבוה מדי על ידי שמאי, או כשלא נלקחו בחשבון ניכויים והוצאות מותרות בחישוב השבח.
המס משולם תוך 60 יום ממועד המכירה, אך לאחר ביצוע התשלום עדיין ניתן לבחון האם שולם מס ביתר ולהגיש בקשה להחזר מס שבח.
לקריאה נוספת: החזר מס רכישה היתר בנייה
השאלה “למי מגיע החזר מס שבח?” עולה בקרב רבים שמכרו נכסי מקרקעין. באופן כללי, זכאי להחזר כל מי ששילם מס שבח ביתר. מספר מקרים נפוצים בהם תוכלו לקבל החזר:
שומה עצמית גבוהה מדי – אם הערכתם את שווי העסקה או רווח ההון בסכום גבוה מהנכון, ייתכן ששילמתם מס יתר.
אי-ניצול פטורים והטבות – אם לא ניצלתם פטורים שהגיעו לכם, כגון פטור לדירת מגורים יחידה או פטור בשל גיל.
אי-קיזוז הוצאות מותרות – הוצאות שונות יכולות להפחית את השבח החייב במס, כמו שכר טרחת עו”ד, הוצאות השבחה, עמלות תיווך ועוד.
החזר מס שבח לגמלאים ולפנסיונרים – אזרחים ותיקים נהנים מהטבות מיוחדות במס שבח, בייחוד כאשר מדובר במכירת דירות מגורים. החזר מס שבח לפנסיונרים עשוי להיות גבוה יותר בשל מדרגות מס מופחתות והטבות גיל.
חשוב לציין כי קיימת מגבלת זמן להגשת בקשה להחזר מס שבח. החוק מאפשר החזר מס שבח 6 שנים אחורה ממועד התשלום. אם חלפו יותר מ-6 שנים, לא ניתן עוד לתבוע את ההחזר.
ניתן לבצע בדיקת החזר מס שבח לפי תעודת זהות באמצעות מערכות מקוונות או בעזרת אנשי מקצוע, המאפשרות לבדוק את סטטוס ההחזרים שלכם ואת הזכאות האפשרית ללא מאמץ רב.
תהליך החזר מס שבח מתחיל בהגשת בקשה מסודרת לרשות המיסים. ראשית, יש להגיש השגה על שומת מס השבח שנקבעה, ובה לפרט את הנימוקים לכך ששילמתם מס יתר. ההשגה צריכה להיות מוגשת תוך 30 יום ממועד קבלת השומה, אך גם לאחר מכן ניתן להגיש בקשה להחזר בתוך מסגרת הזמן של שש שנים.
עליכם למלא טופס החזר מס שבח הידוע כ”בקשה לתיקון שומה” או “השגה על שומת מס שבח”. בטופס יש לפרט את פרטי העסקה, הסכומים ששולמו, והסבר מדוע מגיע לכם החזר. יש לצרף מסמכים תומכים כגון חוזה המכירה, אישורי תשלום מס, קבלות על הוצאות שלא נלקחו בחשבון, ואסמכתאות אחרות התומכות בבקשתכם.
לאחר הגשת הבקשה לרשות המיסים, תתבצע בדיקה של המסמכים והטענות שהעליתם. תהליך הבדיקה בהחזר מס שבח רשות המיסים עשוי להימשך מספר חודשים, במהלכם הרשות רשאית לבקש מסמכים נוספים או הבהרות.
אם הבקשה מאושרת, תקבלו הודעה רשמית על החזר מס שבח, וההחזר יועבר לחשבון הבנק שלכם בתוך מספר שבועות. במקרה של סירוב, ניתן להגיש ערר לוועדת ערר מס שבח בבית המשפט.
חשוב להדגיש כי התהליך יכול להיות מורכב מבחינה מקצועית ובירוקרטית. רבים בוחרים להיעזר ביועצי מס, רואי חשבון או עורכי דין המתמחים בתחום, המגדילים משמעותית את הסיכויים לקבלת החזר מס שבח מקסימלי.
חישוב החזר מס שבח מתחיל בהבנת אופן חישוב המס המקורי. הנוסחה הבסיסית לחישוב השבח היא:
שבח = שווי מכירה – (שווי רכישה + הוצאות מוכרות)
שווי המכירה הוא התמורה שהתקבלה עבור הנכס. שווי הרכישה הוא הסכום ששולם בעת רכישת הנכס, כשהוא מתואם למדד המחירים לצרכן מיום הרכישה ועד ליום המכירה. ההוצאות המוכרות כוללות היטל השבחה, עמלות תיווך, אגרות, שכר טרחת עורך דין, והוצאות להשבחת הנכס.
לאחר חישוב השבח, מחושב המס לפי מדרגות מס רווחי הון (עד 25% על “השבח הריאלי” שנצבר מיום הרכישה ועד 1.1.2014, ו-25%-50% על השבח שנצבר לאחר מכן, בהתאם לגובה ההכנסה החייבת).
רשות המיסים מציעה מחשבונים באתר האינטרנט שלה המאפשרים לבצע חישוב החזר מס שבח באופן עצמאי. עם זאת, לעתים קרובות החישוב מורכב ומושפע ממגוון גורמים, ולכן מומלץ להיוועץ במומחה.
ישנם מספר גורמים נוספים שיכולים להשפיע משמעותית על חישוב מס השבח ולהוביל להחזר מס שבח משמעותי:
תקופת הבעלות בנכס: ככל שהנכס היה בבעלותכם זמן רב יותר, כך שיעורי המס עשויים להשתנות בהתייחס לתקופות מס שונות בהיסטוריה.
הוצאות מימון: ריבית על משכנתאות או הלוואות שנלקחו לרכישת הנכס יכולות להיות מוכרות כהוצאה.
פחת: אם הנכס שימש אתכם להפקת הכנסה (למשל דירה להשכרה), הפחת שנוכה במהלך השנים יופחת משווי הרכישה ויגדיל את השבח.
זכויות בנייה: אם מכרתם נכס עם זכויות בנייה נוספות, ייתכנו חישובים מיוחדים לגבי מיסוי זכויות אלו.
מכירה בהפסד: אם מכרתם נכס בפחות ממה ששילמתם עליו (בתוספת הוצאות והצמדה), ייתכן שתוכלו לקזז את ההפסד מול רווחי הון אחרים.
עליית מדרגות מס: שינויים בשיעורי המס על פני השנים משפיעים על החישוב, כולל הובלה לתשלום מס גבוה מדי במקרים מסוימים.
הבנה מעמיקה של גורמים אלו יכולה להוביל לזיהוי מקרים בהם שולם מס יתר, ולפיכך לקבלת החזר מס שבח משמעותי. חשוב להתייעץ עם מומחים המכירים את כל הפרטים והעדכונים בחקיקה ובפסיקה הרלוונטית.
אחת הדרכים המשמעותיות ביותר להימנע מתשלום מס שבח מלכתחילה, או לקבל החזר מס שבח אם כבר שילמתם, היא באמצעות פטורים. החוק מעניק מספר פטורים ממס שבח במקרים מסוימים:
פטור במכירת דירת מגורים מזכה: אזרח ישראלי רשאי למכור דירת מגורים אחת בכל 18 חודשים בפטור ממס, בתנאי שהדירה שימשה למגורים והמוכר הוא הבעלים הרשום. עם זאת, החל משנת 2014 חלו שינויים בחוק, והפטור מוגבל למוכרים שזו דירתם היחידה, או למוכרים המחליפים דירה בתנאים מסוימים.
פטור לדירה יחידה: אם הדירה שמכרתם היא דירתכם היחידה בישראל (או הדירה השנייה אם רכשתם דירה חלופית בתנאים מסוימים), אתם עשויים להיות זכאים לפטור מלא.
פטור למכירת דירה שהתקבלה בירושה: בתנאים מסוימים, מכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויה לזכות בפטור ממס שבח.
פטור לעולים חדשים וישראלים חוזרים: קיימות הטבות מס מיוחדות לעולים חדשים ולישראלים חוזרים בתנאים מסוימים.
פטור בהעברת מקרקעין בין בני זוג: העברת זכויות בין בני זוג במסגרת הסכם גירושין, למשל, עשויה להיות פטורה ממס שבח.
אי ידיעה או אי-ניצול של פטורים אלו היא אחת הסיבות השכיחות לתשלום מס שבח ביתר ולפיכך לזכאות להחזר מס שבח. חוקי המס מורכבים ומשתנים מעת לעת, ולכן חשוב להתעדכן או להתייעץ עם מומחים לפני מכירת נכס.
הנה מספר דוגמאות אמיתיות של מקרים בהם התאפשר החזר מס שבח על מכירת דירה ונכסים אחרים:
מקרה 1: משפחה מכרה דירה ב-2 מיליון ש”ח ושילמה מס שבח של כ-150,000 ש”ח. לאחר בדיקה התברר שמדובר בדירתם היחידה, ולפיכך היו זכאים לפטור מלא ממס שבח. הם קיבלו החזר מס שבח של הסכום המלא ששילמו.
מקרה 2: גמלאי מכר דירת השקעה ושילם מס שבח של כ-120,000 ש”ח. בעת בדיקת החזר מס שבח התגלה שלא נלקחו בחשבון הוצאות השבחה בסך 200,000 ש”ח שביצע בנכס. החזר מס שבח לגמלאים במקרה זה הגיע ל-50,000 ש”ח.
מקרה 3: זוג מכר מגרש והצהיר על שווי של 1.5 מיליון ש”ח. בפועל, לאחר ניכוי הוצאות שכ”ט עו”ד, תיווך, והיטל השבחה, השבח החייב היה נמוך בהרבה. הם קיבלו החזר מס שבח מקרקעין של כ-40,000 ש”ח.
מקרים אלו ממחישים את חשיבות בדיקת החזר מס שבח גם לאחר ביצוע העסקה וחישוב המס. במקרים רבים, הסכומים המוחזרים עשויים להיות משמעותיים, ולעתים אף להגיע למאות אלפי שקלים, במיוחד בעסקאות גדולות או מורכבות.
במאמר זה סקרנו את הנושא המקיף של החזר מס שבח ואת האפשרויות העומדות בפני מוכרי נכסים לקבל החזרים של כספים ששילמו ביתר לרשויות המס. ראינו כי ישנם מספר מצבים בהם ניתן לקבל החזר: כאשר שילמתם מס יתר בשל הערכה שגויה של שווי העסקה, כשלא ניצלתם פטורים שהגיעו לכם, או כשלא קיזזתם הוצאות מותרות.
חשוב לזכור כי ניתן לבצע בדיקת החזר מס שבח עד שש שנים אחורה, ולכן אם מכרתם נכס בשנים האחרונות, כדאי לוודא שלא הותרתם כסף “על השולחן”. הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר בהחזר מס שבח דירה, שם הסכומים עשויים להיות גבוהים.
לאור המורכבות של החישובים והשינויים התכופים בחקיקה, מומלץ להיעזר בשירותים מקצועיים כמו Wintax Online, המספקים מערכת דיגיטלית חדשנית לבדיקת זכאות וטיפול בהחזר מס שבח. בדקו עוד היום את זכאותכם והתחילו בתהליך השבת הכספים המגיעים לכם!
הצוות שלנו ב-WINTAX מורכב מיועצי מס מקצועיים ומסורים שסייעו לעשרות אלפי משקי בית בקבלת החזרי מס גבוהים ממס הכנסה. עם שנים של ניסיון וידע עמוק בתחום, הצוות שלנו מתמחה במיצוי כל הזכויות וההטבות על מנת להשיג את התוצאה הטובה ביותר עבור לקוחותינו. אנו גאים להציע שירות אישי, מקצועי ואמין.
רשות המיסים
המוסד לביטוח לאומי
