רכישת נכס מהווה אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר בחיינו, ועימה מגיעים גם חיובי מס לא מבוטלים. כאשר מדובר ברכישת קרקע או נכס הקשור להיתר בנייה, הדברים מסתבכים עוד יותר. האם ידעתם שבמקרים רבים ניתן לקבל החזר מס רכישה היתר בנייה? רבים מאיתנו משלמים מס רכישה מבלי לדעת שבנסיבות מסוימות הקשורות להיתרי בנייה, הם זכאים להחזר כספי משמעותי. במאמר זה נסקור את כל מה שצריך לדעת על החזר מס רכישה בהקשר של היתר בנייה, ונסביר כיצד תוכלו לבדוק את זכאותכם ולממש אותה בצורה המיטבית.
מס רכישה הינו מס המוטל על רוכשי זכויות במקרקעין בישראל (דירות, בתים, קרקעות וכו’). מדובר במס שמשולם לרשות המסים על ידי הקונה בעת רכישת נכס, ושיעורו נקבע על בסיס שווי העסקה ובהתאם למדרגות המס שנקבעו בחוק.
שיעורי מס הרכישה משתנים בהתאם לסוג הנכס ומטרת הרכישה. לדוגמה, ברכישת דירת מגורים יחידה שיעורי המס נמוכים יותר מאשר ברכישת דירה להשקעה. ברכישת קרקע, מס הרכישה מחושב בהתאם לשווי העסקה ומטרת הרכישה, כאשר יש משמעות לשאלה האם הקרקע כוללת היתר בנייה או לא.
כאשר רוכשים קרקע עם היתר בנייה, ערכה גבוה יותר מאשר קרקע ללא היתר, ובהתאם גם מס הרכישה שישולם יהיה גבוה יותר. אולם, ישנם מצבים בהם לאחר הרכישה חלים שינויים בסטטוס היתר הבנייה, ואלו עשויים לזכות את הרוכש בהחזר מס רכישה משמעותי.
החזר מס רכישה היתר בנייה מתייחס למצבים שבהם שולם מס רכישה על בסיס שווי נכס הכולל היתר בנייה, אך בפועל חלו שינויים שהשפיעו על שווי זה. להלן המקרים העיקריים בהם ניתן לקבל החזר מס רכישה הקשור להיתר בנייה:
מקרה נפוץ הוא כאשר רוכשים קרקע שאמורה לכלול היתר בנייה, והמס משולם על בסיס השווי הכולל את ערך ההיתר. אם לאחר מכן מתברר שההיתר לא תקף, בוטל, או לא ניתן לממש אותו מסיבה כלשהי, הרוכש זכאי להחזר של ההפרש במס הרכישה.
מקרה נוסף הוא כאשר רוכשים נכס עם תכניות בנייה מאושרות והיתר בנייה, אך לאחר מכן חלים שינויים בתכניות אלו המפחיתים את היקף הבנייה המותר. במקרה כזה, שווי העסקה המקורי היה גבוה יותר, ולכן ייתכן שמגיע החזר מס רכישה.
חשוב לציין כי גם במקרים של ביטול עסקה בגין אי הוצאת היתר בנייה כמתוכנן, ניתן לקבל החזר מס רכישה מלא או חלקי. זאת בתנאי שהביטול נעשה בהתאם להוראות החוק ובמסגרת המועדים הקבועים בו.
לקריאה נוספת: החזר מס רכישה
הזכאות להחזר מס רכישה היתר בנייה תלויה במספר קריטריונים מרכזיים. ראשית, הרוכש חייב להוכיח כי חישוב מס הרכישה המקורי התבסס על שווי עסקה שכלל היתר בנייה או זכויות בנייה מסוימות. שנית, עליו להוכיח כי חל שינוי בפועל בהיתר או בזכויות הבנייה לאחר הרכישה באופן שמפחית את שווי העסקה.
בין הזכאים להחזר ניתן למצוא רוכשי קרקעות שבעת הרכישה היו אמורים לקבל היתר בנייה מהמוכר, אך הדבר לא התממש; רוכשי נכסים שהיתר הבנייה שניתן להם בוטל על ידי גורמי התכנון; וכן רוכשי נכסים שנאלצו לשנות תכניות בנייה באופן שהפחית את שווי הנכס (למשל, הקטנת שטח הבנייה המותר).
יש לשים לב כי קיימת מגבלת זמן להגשת בקשה להחזר מס רכישה. בדרך כלל ניתן להגיש בקשה להחזר עד 4 שנים מיום התשלום, אך בכל מקרה מומלץ לפעול בהקדם האפשרי לאחר שנודע על השינוי בהיתר הבנייה.
חישוב החזר מס הרכישה בהקשר של היתר בנייה מתבסס על ההפרש בין שווי העסקה המקורי (שכלל את ערך היתר הבנייה) לבין השווי המעודכן (לאחר השינוי בהיתר). על ההפרש הזה ניתן לקבל החזר של מס הרכישה ששולם ביתר.
לדוגמה, אם רכשתם קרקע בשווי של 1.5 מיליון ש”ח, כאשר 500,000 ש”ח מתוכם מיוחסים להיתר הבנייה הקיים, ושילמתם מס רכישה בהתאם. אם לאחר מכן התברר כי ההיתר אינו בר מימוש או שבוטל, תוכלו לבקש החזר מס רכישה על בסיס שווי עסקה של 1 מיליון ש”ח בלבד.
גורמים נוספים המשפיעים על גובה ההחזר כוללים את מדרגות המס הרלוונטיות בעת הרכישה, סטטוס הרוכש (תושב ישראל או זר), וסוג הנכס (דירת מגורים או נכס אחר). חשוב לבצע חישוב מדויק שיתבסס על המסמכים הרשמיים ושומת מס הרכישה המקורית.
הגשת בקשה להחזר מס רכישה היתר בנייה מחייבת הכנה מדוקדקת ושיטתית. התהליך מתחיל באיסוף כל המסמכים הרלוונטיים, ביניהם חוזה הרכישה המקורי, אישור על תשלום מס הרכישה, מסמכים המעידים על השינוי בסטטוס היתר הבנייה (כגון החלטת ועדה מקומית או ביטול היתר), ואסמכתאות המוכיחות את הפחתת שווי העסקה.
לאחר איסוף המסמכים, יש להגיש בקשה מנומקת למשרד מיסוי מקרקעין באזור בו נמצא הנכס. הבקשה צריכה לכלול הסבר מפורט על הנסיבות שהובילו לשינוי בשווי העסקה, החישוב המדויק של ההחזר המבוקש, והפנייה לסעיפי החוק הרלוונטיים.
המסמכים הנדרשים לתהליך כוללים:
לאחר הגשת הבקשה, רשות המסים תבחן אותה ותחליט האם לאשר את ההחזר. התהליך עשוי להימשך מספר חודשים, ובמקרים מורכבים אף יותר. במהלך הטיפול בבקשה, ייתכן שתתבקשו להמציא מסמכים נוספים או להופיע לדיון בפני הרשות.
חשוב להיות מודעים לסיבות נפוצות לדחיית בקשות, כגון איחור בהגשה, חוסר במסמכים תומכים, או חוסר בהוכחות מספקות לשינוי בשווי העסקה. לכן, מומלץ מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע המתמחים בתחום המיסוי, אשר יכולים לסייע בהגשת הבקשה באופן אפקטיבי ולהגדיל את סיכויי אישורה.
משפחת כהן רכשה מגרש בשווי 1.8 מיליון ש”ח שכלל היתר בנייה לבית פרטי בן שתי קומות. לאחר הרכישה, גילתה המשפחה כי בשל שינוי בתכנית המתאר המקומית, ההיתר שקיבלו מוגבל לבנייה של קומה אחת בלבד. הם פנו למומחי החזרי מס והגישו בקשה להחזר מס רכישה היתר בנייה. לאחר תהליך שארך כשלושה חודשים, זכתה המשפחה להחזר של 32,000 ש”ח, סכום משמעותי שסייע להם לממן את התאמת תכניות הבנייה למצב החדש.
החזר מס רכישה היתר בנייה הוא זכות חשובה שרבים אינם מודעים לה. במקרים בהם חל שינוי בסטטוס היתר הבנייה לאחר רכישת הנכס, או כאשר ההיתר לא מומש כמתוכנן, ייתכן מאוד שמגיע לכם החזר כספי משמעותי. חשוב לבדוק את זכאותכם, לאסוף את המסמכים הנדרשים, ולהגיש את הבקשה בזמן.
אם רכשתם נכס עם היתר בנייה וחוויתם שינויים בסטטוס ההיתר, אל תוותרו על הכסף המגיע לכם. בדקו את זכאותכם להחזר מס רכישה היתר בנייה באמצעות הפלטפורמה הדיגיטלית של Wintax Online. בדיקת זכאות ראשונית אורכת רק מספר דקות, ותוכל לחסוך לכם אלפי שקלים. הניסיון והמומחיות שלנו בתחום מיסוי מקרקעין וככלל בהחזרי מס יסייעו לכם לקבל את ההחזר המגיע לכם בצורה המהירה והיעילה ביותר, ללא צורך בהתרוצצויות ובירוקרטיה מיותרת.
הצוות שלנו ב-WINTAX מורכב מיועצי מס מקצועיים ומסורים שסייעו לעשרות אלפי משקי בית בקבלת החזרי מס גבוהים ממס הכנסה. עם שנים של ניסיון וידע עמוק בתחום, הצוות שלנו מתמחה במיצוי כל הזכויות וההטבות על מנת להשיג את התוצאה הטובה ביותר עבור לקוחותינו. אנו גאים להציע שירות אישי, מקצועי ואמין.
רשות המיסים
המוסד לביטוח לאומי
